“妨碍执行的方法有各种各样，可在明乐玩具店和千住北西塔楼二零二五室的两起案子中，早川董事长采用的是完全相同的方法，确实这是典型的古典方式，不太具有暴力性。在明乐玩具店一案中，早川董事长还给原店主A夫妇提供了相当不错的条件，和一些以大发横财而进行抢劫威胁的人比起来，他应该被称为具有思想性理由的确信犯。像这种人在不动产拍卖的妨碍执行中是非常特殊的。”

        律师户村六郎这么说。从现在开始，我们想听一听这位精通民事执行法，并参与解决过数起拍卖物品的妨碍执行案，具有丰富经验的户村律师的意见。

        “我所在的港区法律事务所所接受的案件有两成都是关于拍卖不动产妨碍执行的案子，这些案子几乎都是由我负责的。如果要说非常有意思——可能不太妥当，但确实有很多案件意味深长。这不仅仅只是经济问题，从不动产拍卖的妨碍执行案件中可以清楚地看到现代日本社会所面临的各种矛盾和问题。”

        “不管是‘拍卖’也好，还是‘妨碍执行’也好，普通人对这两个词都不是太熟悉……”

        “是这样的，所以，我就要从这里开始讲起。法院进行的不动产拍卖是怎么回事呢？这有两种情况，一种是作为强制执行而进行的拍卖，另一种是为了实现抵押权而进行的拍卖，可现在法院所进行的不动产拍卖大多数都是后一种情况，明乐玩具店和小丝先生的西塔楼二零二五室都属于这种情况。”

        “买现担保权而进仃的拍卖。”

        “是的，债权人为了确保对债务人的债权，要在债务人所有的土地建筑物上设定抵押权并进行登记，像登记簿这种公开的文件应该把这些情况记得清清楚楚。在明乐玩具店一案中，向A提供融资的金融公司在明乐玩具店的土地建筑物上设定了抵押权。而在小丝一案中，第一抵押权者住宅建设贷款机构在二零二五室上设定了抵押权。

        “在债务人顺利返还债务——也就是说完全还清贷款，当还完贷款之后，这种抵押权就会马上取消。因为已经没有贷款了，所以也就不再需要担保了，这是最理想和大家最期望的形式。

        “可是，在现实生活中，许多案件都是债务人的还款时间拖得太长，或者就是完全停止还款。这样一来，债权人就无法估计还款时间，借出去的钱也无法收回。在这种时候，债权人就希望通过法律手段将用作抵押权的不动产尽可能卖得高一些，以便收回借出去的钱即债权——通俗地说，这就是担保权的实现。反过来说，担保权就是在无法收回贷款时没收担保物并将其转换成金钱的权利。

        “在明乐玩具店和小丝的二零二五室案件中，它们各自的债权人都知道A先生和小丝已经无法返还贷款了，他们当然要实现其担保权。当债权人提出拍卖申请并决定开始进行的时候，为了防止所有权人将用作担保的土地、建筑物或公寓房屋出售给债权人以外的人以换取金钱，法院当然要采取措施不准随便买卖。然后法院公开这些拍卖物的信息，开始征求投标人。这就是拍卖的程序。”

        “拍卖的结果就是最后决定中标人，这就是买受人。”

        “是的，买受人既可以是竹木房地产公司，也可以是像石田直澄这的普通市民，任何人都可以参加法院的拍卖活动——因为对普通人而言，机会也是均等的。不过，在实际生活中，法院的不动产拍卖有一个特点。那就是不知为什么，这种拍卖很困难，或者会产生许多纠纷，普通市民一般都不会参与。法院拍卖物品设定的最低竞买价格要比实际价格低得多，所以有许多便宜东西，可麻烦也不少。因为可以大发横财，所以这些事都会和一些品行不端的业者及暴力组织联系在一起。即使有人发现了一件不错的东西想去投标，他们也会受到想大发横财的竞买人的干扰或威胁，不管怎么说，他毕竟是个外行，根本无法处理这种事情。通常情况就是这样的。

        “确实有这种情况存在，所以现在这也是非常头疼的问题。而且如果任由这种事情发展下去的话，就会让适宜的买家离拍卖物品越来越远，形成一种恶性循环。因此，为了让普通民众更加便利地参加法院的不动产拍卖活动，日本于昭和十五年10月1日起开始实施的《民事执行法》做出了几条规定。这就是，既可以向执行法官提出将提交的招标书封存，还可以在规定的期限前通过邮寄招标书参加招标，这些都是最近流行的主要方式。”

        “这就是说，每个人不用亲自到法院也可以参加招标活动。”

        “是的，而且这样一来，外面的人也不会知道有什么人参加了什么物品的招标，由此当然可以保护普通民众即竞买人了。这项制度既能发挥良好的作用，细想一下，它还是一个非常人性化的制度。和过去相比，参加招标的普通人略有增加，但还是没有太大的变化。目前，法院的拍卖物品仍然会有一些危险和麻烦。”

        “像明乐玩具店和小丝先生的二零二五室的案子也没什么可奇怪的。”

        “是的，虽然很不幸，但这是事实。我还是言归正传吧。不仅仅是普通民众，就连房地产商也认为拍卖的房屋既危险又麻烦不愿意参与……让他们这样想的很重要的一个原因就是我们现在想要讨论的‘妨碍执行’问题。

        “它可以分成两大部分，一个是债权人提出拍卖房屋时所受的十扰，另一个是通过竞买中标的买受人在接受交付时所遇到的不当妨碍。早川董事长的所作所为，不管是在明乐玩具店，还是小丝先生的二零二五室，都属于后一种情况。”

        “平常不太引人注目的事情，在一定时期内也会引起全日本的天注，例如住专问题。为了解决住专大量的不良债权，处理机构表示？后必须对众多的不动产进行竞买，可他们也时常遇到妨碍执行的情况。妨碍执行的既有债务人及其一伙的人，也有根据情况想获取利益的第三者，形式多种多样。你们没有发现，那段时间有许多人因为这件事被逮捕吗？”

        “是的，主要是以‘妨碍竞买’的罪名被逮捕的。所谓‘妨碍竞买’，按字面解释，就是利用暴力，或做让人讨厌的事情，或采取威压的行为妨碍竞买活动。另外，也有不使用暴力的情况，事实上，这就是早川董事长所采用的方法。”

        “是伪造假的租借合同书吗？”

        “是的，为了妨碍竞买和房屋交付，这是非常惯用的手段。

        “租借分为短期租借和长期租借两种，现在我们要谈的是前一种——短期租借。租借公寓时，住户要和房主签订租借合同，合同上规定了两年或三年的时间，还规定有房租的多少。这个合同的期限，在抵押权登记之后，如果建筑物的合同期限在三年以内的话，那么它就是受到民法保护的短期租借权。

        “在这种短期租借的情况下，如果租赁权是在决定对房屋进行竞买前设定的，那么它就可以对抗抵押权人和买受人。抵押权人和买受人如果想在租借期限届满前让其退房的话，他们不仅要和住户进行商量，而且还必须支付一定的退房费。

        “但是，如果这种租赁权的设定是在决定竞买之后，那么话就得反过来说了。租赁人既不能对抗抵押权人和买受人，也无权要求支付退房费。即使是赖着不搬，法院也可以命令其搬出房屋，有时最后会通过强制执行来解决问题。

        “因此，在短期租赁权的情况下，这个租赁权的设定是在竞买之前还是之后，就成为一个非常关键的问题了。

        “于是，为了干扰竞买，或者为了得到退房费，有人就会伪造一份文件，称在决定竞买前就已经设定了租赁权。”

        正如我们知道的那样，在明乐玩具店和千住北新城小丝家的二零二五室的案子中，早川董事长使用的都是这种手法。

        在这两个案子中，他都是让债务人半夜悄悄逃走，然后让装成租房户的人住进去，再伪造一份合同，写上假日期，说明这份租房合同是在决定竞买前就已签订好了，以此来对抗买受人。

        虽然这已经是大家用烂了的骗术，可让人困惑的是它还是有意想不到的效果。为了要证明这是一个谎言，抵押权人和买受人就必须证明这份租赁合同至少不是在决定竞买前签订的。与证明某件事“是怎么回事”相比，要想证明某件事“不是怎么回事”则要困难得多。

        对手当然会用合同书作为挡箭牌，而这一边则只能去收集证据。

        他们要找附近的邻居了解情况，可如果要想证实真正有问题的租房人以前一直住在那里——不管怎么说，这也是非常不切实际的做法。

        律师建议竹木房地产公司的通口先生连续拍摄带有日期的明乐玩具店土地和建筑物的照片，我认为这是非常合适的办法。有了这样的照片，有时也能清楚地说明主张存在租赁权的一方是在撒谎。

        可是，拍卖的房屋和普通出售的房屋不同，中介公司拿着钥匙，不可能让别人随意进去拍照的，所以要想到处拍照留下证据也是相当困难的。事实上，在明乐玩具店一案中，从外面拍摄的照片都没有派上用场。

        即使是捏造或撒谎，可如果他人主张存在短期租赁权进行对抗的时候，法院也必须对这一点进行调查，不能简单地命令住户搬出。

        而抵押权人和买受人也必须竭尽全力来揭穿谎言，证明这是属于非法占有，并将占房人赶出去。

        以采用这种手段对抗抵押权人和买受人为业的人，我们称之为“占房人”，他们是职业人。这些“占房人”既可以完全采用威吓的办法，也可以和暴力组织沆瀣一气，还可以像明乐玩具店那样装成善意的第三者，他们采用各种各样的办法，装成各种各样的人。可是不管装成什么样的人，他们都会给抵押权人和买受人造成经济和心理负担。特别是在个人成为买受人的时候，买受人往往厌倦了毫无结果的谈判，而且是被人逼迫着，最后不得已以很低的价格将房屋出手，或按对方的要求支付高额的退房费，这种悲惨的例子是很多的。

        不管什么样的人，如果被人威胁也会胆怯，被人纠缠也会心软。

        不管是个人还是单位都是一样的。拍卖不动产的妨碍执行也不例外，但他们既不是智能犯罪也不是暴力犯罪，应该属于智能暴力犯罪吧。

        开始的时候我也提到过，这些人不只是以赚钱为目的，有的时候也和有些思想背景的人有关系。我认为，早川董事长等人应该就是这种人吧。

        法院没收个人的，也就是普通民众的财产并进行拍卖——这根本就不是事实，就算真的被法院没收了也无所谓——太没有道理了，不能允许这种事情发生，在现行体制下做的事情全都不好，对不好的事情也可以采用违法行为进行对抗，要拯救平民，也有一些占房人会有这种想法的。

        明乐玩具店的A夫妇还一个劲地对早川董事长作揖表示感谢。

        事实上，早川董事长确实给那对夫妇做了件好事，当然，他也给买受人制造了一个很大的麻烦。

        是的……这里确实有非常头疼的问题。

        不错，根据有期限的招标制度，法院的拍卖活动已经更加广泛地面向了普通民众，他们希望更多的普通人和民间资金都能参与进来，这在当今，是非常必要的。

        泡沫经济的后遗症给这个社会造成的负担比我们想像的要大得多。

        一方面因为存在不良债权而使不动产闲置，而另一方面又有许多人没有房子和土地。我已经说过好多次了，因为法院拍卖房屋的价格比实际价格要便宜得多，如果它能面向民间进行循环的话，即使是开始的时候只有一点点，它也会在暗地里帮助日本经济的重建，可现实却不太理想。

        “根据有期限的招标制度，这个大门已经打开了，可是出口处却被堵住了，为了尽快让这种奇怪的、不透明的妨碍执行的情况公开化，必须要尽快对这一问题采取切实可行的措施。

        “当然，因为妨碍执行，暴力组织等危险组织得到了更多的资金，这也是一个严重的问题。而且他们参与这种事情已经有很长时间了，积累了丰富的经验。

        “到目前为止，我看过许多案例。虽然用有意思这个词不太妥当，可对手也有许多想法。

        “譬如，不久前，在一块空地上，正在建造今天我还去看的一栋预制装配式房屋，虽然这是很常见的事情，可不知为什么，那里还竖着一面思想过激组织的旗帜，小区里面还有一只多伯曼短毛犬在转来转去。附近的人们也从来不靠近这个地方；或者是竖起一块广告牌，声明这是一个和日本没有建交的南洋小国的土地和建筑物，这就是他们所主张的治外法权。我们也许会认为这样做十分愚蠢，可是也不会去调查一下到底有没有和日本建交吧。

        “像明乐玩具店和小丝先生的二零二五室这样，让第三方的租房人住进去的情况也很多。可即使是在这种情况中，他们也经常会让语言不通的外国人或几个暴力组织的男性成员住在里面。

        “如果是山林或废弃的工厂，他们会采用在买受人不知道的时候和废弃物处理业者随意签订合同的方法，在几天之内，就会运来成堆的废弃物，有的是扔进来许多旧轮胎。这样一来，买受人是无法忍受的，因为光是处理这些东西就要花费许多金钱。而且，做这些事的人当然要从废弃物业者那里拿钱，这确实是利用别人之物谋自己之利最好的例子。

        “为了了解房屋的情况，必须要看所谓的‘三点一套’。首先是拍卖房屋的情况调查报告书。这是法院的执行法官完成的，里面还贴着照片；第二是法院选定的房屋鉴定机构鉴定人员出具的评估报告；最后是根据上述两项由法官最终完成的房屋明细报告书。这三项都齐全的话就被称为‘三点一套’，可是如果看一看这些文件，特别是房屋明细报告书，要想知道是不是该下令交付房屋，进行现场调查的话也是经验问题，这也很难。可是，研究房屋的材料基本就是这三样了。

        “看看房屋明细报告书中的备注栏，就会知道大概的情况了。可即使写着‘占房人不能对抗买受人’，也不能马上要求法院发出交付命令。即使是法院，很多情况下也是不能对占房人发出交付命令的。

        “普通人在准备参加招标时，当然不会两只脚全都踏进去。在房屋明细报告书的备注栏中写着，虽然这栋房屋有租赁人，但这个租赁权不能对抗买受人。如果这样写的话，他们就会放心地参加有期限的招标活动并顺利中标，在进行交涉时，租房人主张其权利不愿意搬出去。买受人可以去找律师商量让法院发出交付命令，如果这种情况法院不愿发出交付命令的话，律师会让他提起诉讼。但这种诉讼也要花费时间和金钱的。因此，虽然拍卖的房屋非常便宜，可是最终经济和精神上的负担会很重很重，这种例子比比皆是。

        “我很清楚法院正在努力让更多的普通人参加拍卖的招标活动，这种努力也在逐步加深，可是，现实生活中还是有许多的不足之处。

        “所幸的是，民事执行法修改了第五十五条、第七十七条和第八十三条，对滥用拍卖活动中短期租赁权的占房人，法律将对其给予比过去更加严厉的处理。

        “法院执行法官的数量也不足，特别是在拍卖申请数量很多的东京，法院需要增加更多的工作人员。执行法官在强制执行的同时，还要进行现场情况调查。这种现行的方法因为太有计划性而显得过于严格了。我认为法院应该考虑在内部设立专门的不动产调查机构。如果不尽快采取措施的话，那么就会像滚雪球似的，案件越来越多，泡沫经济的崩溃也只能让法院的职能丧失殆尽。

        “目前的律师从业人员中精通民事执行法、有丰富的实务经验的人才也未必很多。一般说来，作为债权者的金融公司在泡沫经济崩溃前，不会为债权的回收而烦恼，而泡沫经济崩溃后，他们对采用法律手段收回债权也是持消极态度。对这种现状，我感到非常遗憾，但这却是事实。

        “在A先生的二零二五室发生的杀人案，就案件本身而言，也许是个人的悲剧。可是，在发生这起案件的舞台里却隐藏着不能视而不见的当前日本不动产流通、法院拍卖制度以及利用法律漏洞进行不良活动的占房人等问题。在我看来，那个刚刚成为二零二五室买受人、却被人怀疑的石田直澄先生也是这种现状的一个牺牲品。”
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