阅读提示：地方政府以房地产为经济引擎，是没办法的办法，一是GDP政绩的压力，二是财政困境迫不得已。1990年代初的分税制改革导致了地方财政的严重困境，那时候可以说大范围的地方政府和事业单位都濒临了“破产的边缘”，发不出工资。1990年代中后期，终于靠房地产摆脱了危机，地方政府也开始富裕起来了。时至今日，我认为地方政府不能再这样依赖房地产了，一方面百姓被掏空了，再这样下去经济将面临崩溃的危险，另一方面，中国经济已经有长足发展，地方政府应该可以逐渐寻找其他的财源，替代房地产卖地收益。

        去年房价的新一轮猛涨再次引起关注，而去年年底龙永图先生揭示了一个惊人的秘密：高房价是可以控制的，关键在于地方政府愿不愿意去控制。他直言“政府做得不够”、“政府不是穷得叮当响，是有钱”、“应该2/3房子由政府提供；1/3开发商去做，这部分房价越高越好，让富人去买，税收给政府”、“可以将高档房放在郊区，富人不是有汽车吗？让他们开着奔驰宝马去”。

        事实上，这不算什么秘密，甚至于可以说，龙永图先生充当的是喊出皇帝没穿衣服的那个小孩子。

        诚然，房地产价格迅猛增长，居高不下的重要原因之一是地方政府的推动。地方政府在市场监管、公共品提供、保障社会公正上严重失职。

        1994年分税制改革造成财政“联邦化”现象出现，即绝大部分财政收入集中于中央政府，地方政府的财政收入则急剧下降，而其开支却未降低，因此基层政府普遍处于入不敷出的状态。这样就导致了地方政府寻求开源渠道增加财政收入，土地公产是地方政府的可支配资源，土地资源在很多地方成为重要的财政收入来源。

        另一个原因是，许多地方政府将房产列为推动经济增长的支柱性产业。在许多地方，房产已经成为地方政府GDP上升的重要支柱。

        表面上看，房地产繁荣推动经济增长，增加地方财政，然而以土地换取GDP的暂时增长完全是短视的行为。

        更严重的是，房产过度繁荣正是抑制内需的重要原因之一。房地产及房地产相关行业需求的拉动，是以更大范围、更多行业的消费需求被压抑为代价的。房价越高，其对内需拉动的破坏性就越大。我国最终消费占GDP的比重已从20世纪80年代62%下降到2005年52.1%，居民消费率也从1991年48.8%下降到2005年38.2%，可世界平均消费率却高达78%~79%。高房价将民间财富洗劫一空，严重影响了普通民众的消费信心与消费能力。

        房地产泡沫将导致通货膨胀，通货膨胀将可能引发经济危机。纵观世界各国或一些地区所发生的金融危机，绝大多数都是从房地产泡沫开始的，比如中国香港、日本和美国都发生过这种事情。

        同时我们可以观察到，中国建筑质量普遍比较低劣，建筑寿命仅为30年而已，而英国平均为132年，这使中国成为全球最大的房产建设浪费国。

        总的说来，房地产泡沫必须要严肃对待，地方政府更不能将房地产行业视作拉动经济增长的支柱产业与引擎。这就要求对地方政府官员政绩考评要从单纯的GDP指标增加为包含地方民生与长期经济增长潜力的综合指标，防止地方政府的短期行为，使得中央政府的房产调控政策达到应有的效果，从而改善民生并提高经济发展质量。

        事实上，高房价和房地产拉动经济增长本身就是个伪命题。我只说两点：

        第一，所谓房地产可以拉动近百个关联行业的增长，这是错的，不是房地产会拉动，而是只要盖房子就会拉动，只要稍微有头脑就懂得房地产和盖房子是两个概念。比如允许百姓集资建房，这照样可以拉动那些行业，什么水泥、钢筋、装修通通都需要。高房价的房地产更不是拉动这些行业的原因，房价再高，好处主要被开发商和炒房者拿掉了，至于钢筋水泥、装修工人的收入等上涨非常有限，房价翻4倍，钢筋水泥涨修材料工人工资总体涨50%就不错。用巨大的房价泡沫去拉动这些建筑材料的虚假涨价，有何意义？出来混是要还的，中国根本用不了这么多房子，今天多建了，10年之后就不用建了，今天多用的材料、多聘用了工人，10年之后就少用了。

        第二，大量资金涌入楼市投机导致的虚假繁荣说成是拉动经济增长更是大错特错。社会的资金总量是有限的，投入到房地产行业的资金多了，也就意味着投入到其他行业的资金少了，新涌入的资金导致房地产繁荣从而带来的所谓经济增长，并非不可替代，它们投到其他行业同样可以带来经济增长。

        更多地请参考曹建海的文章《房地产拉动经济增长是个伪命题》：

        房地产业拉动经济增长是一个伪命题选自《向高房价宣战》（曹建海著）一书，有删节。

        由房地产业拉动的国民经济增长，究竟是房地产开发商们创造的，还是由作为其上游的规划设计、建筑、装饰装修、建材、家居设备等部门创造的，稍微有些常识的都可以给出唯一正确的答案。

        一个最简单的道理，如果住房商品化可以覆盖全部城乡土地，如果在坚持严格的城乡统一规划条件下，允许任何经济主体从事住房开发，则在中国城市化和新农村建设大背景下的中国，绝无房地产开发不振从而拖后国民经济增长速度的情况发生；而为广大人民诟病的高房价问题，必将在居民自建成本的压迫下，低下它那持久高昂的头颅。

        把老百姓的住房、医疗、教育等最基本需要，当成垄断经营的企业事业单位借机要挟和财富掠夺的工具，是1998年为应对亚洲金融危机、扩大内需的重要改革之举。其中，医疗、教育改革的最大成就，是造就了一大批心灵和肌体皆被金钱腐蚀的“白衣天使”和“人类灵魂工程师”群落，以及极其低效但昂贵的医疗和教育服务。目前，中国政府正在设法修复传统的市场化、产业化改革带来的负面影响。与公众愿望存在巨大差距，甚至是背道而驰的。

        在房地产领域，将原有房改方案中作为供给主体的经济适用房，列入只有少数中低收入阶层才有可能享有的“保障性住房”，将绝大多数城镇居民驱赶到开发商任意定价的商品房市场，由此中国经历了2003年以来全国房价和房地产投资持续高涨、国人望而生畏、地方政府和开发商获取暴利的虚假经济繁荣时期。

        在我看来，高房价下的房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且必将成为中国经济复兴的最大障碍。

        首先，高房价损害了居民消费福利，在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一些城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义。

        其次，高房价必将危及中国产业的国际竞争力。高房价推动的高工资势必推动商品价格的虚高，将使中国制造业步香港地区的后尘，失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。

        最后，高房价直接影响社会总产品的交换和分配效率。房价高了，租金自然大涨，店铺的生存就成了时下最艰难的一个问题。当商铺普遍无法生存时，货物必然不能畅其流，失去了“外部需求”的全球1/4～1/3的工业品生产能力，必然面临一个更加凶险的环境。由于国内消费被高度压制和阻塞，大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出，必然在不久的将来深层危及中国的银行体系安全，引起金融和经济体系的大危机。

        案例：海南热土，有多少游资可以重来

        就在迪拜泡沫破灭之时，中国海南的房地产市场正如火如荼地上演另一部新的神话。是的，曾经在20世纪90年代初经历过楼市崩盘的海南，再次迎来了各路炒房游资的卷土重来。

        国家统计局数据显示，2009年6月三亚房价为9526元/平方米，而到了9月则已到了14751元/平方米，3个月内暴涨60%，时至今日，恐怕此地已经不存在两万以内的房子了。2010年1月19日，国家统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，去年12月，三亚房价比当年11月上涨5.1%，排名全国第一，海口环比也上涨了3.3%，排名全国第四。这一切，仅仅是来源于一个“国际旅游岛”概念，全国各地开发商和投资客蜂拥而至，以三亚为代表的东海岸地价和房价一路飙涨。

        海南地产的热炒让游资和热钱再一次进入公众视野，也成为媒体关注热点。而今天我们看到的情况与2006年左右的炒房热已经有明显的区别。这一次主要是国内民间游资的炒作，海外热钱没有介入。三亚市房产管理局局长李洪海透露，目前三亚的购房客来自东三省、北京、上海、江浙、山西、四川等省市。

        之所以海外热钱没有加入进来，一则去年以来中国政府对外资进入房地产有所限制，二则海外投机巨头基本上已经看空中国楼市，从2009年上半年他们就开始撤出中国楼市而不是进入。2009年新进来的海外热钱是回避房地产的，这些钱基本上都去了股市。

        这一次爆炒海南的游资有多大，有未经证实的消息称，截至今年1月至少有6000亿元的资金在海南获批“国际旅游岛”前后进入海南的房地产市场。一夜间，海南冒出了近60家信托投资公司及一批股份制、会员制的金融性公司。这数千亿的国内游资主要构成无外乎浙江商人（温州炒房团）的钱、山西煤老板的钱、内地官员的“腐败基金”，当然也包含零散的全国各地居民投机客。《21世纪经济报道》披露的消息称，单单从山西撤退转战海南的浙商就带来了300亿资金进军三亚房地产，6000亿元数据可信度可见一斑。当老谋深算的摩根士丹利和高盛都在抛售他们在中国的房产和物业之时，海南的这轮爆炒不得不让人心惊胆战。

        从历史和现实看，海南建设国际旅游岛是有相当大的潜力的，甚至可以说是无限大，这是因为自从海南设立特区以来到今日，海南的游客大部分都是国内游客，国际游客则寥寥无几。如果真能建成国际旅游岛，其经济前景可想而知。1983年初，中共中央、国务院批转《加快海南岛开发建设问题讨论纪要》就提出“海南岛有条件逐步建成国际避寒冬泳和旅游胜地”。1988年接待国内外游客118.5万人次，而其中国际游客仅为19.8万人次；如今的海南已初步形成吃、住、行、游、购、娱配套的旅游接待体系。海南目前有导游9844人，与旅游业直接相关的从业人员超过16万人，约占全省总人口的2%。2009年，海南接待游客2200万人次，旅游收入206亿元，而这其中的国际游客仍然比例相当低。

        这20多年来国际游客不青睐海南，自有他们的理由。从夏威夷到马尔代夫，从普吉岛到巴厘岛，生态天然的热带海岛，成为度假胜地容易，但要吸引国际游客的纷至沓来却不容易。为什么？因为雷同，一样的椰风海韵，一样的碧海白沙，热带海岛度假的国际化生意，在海南建省之前早已在东南亚连串海岛上成熟得不得了。而后起竞争的海南，时至今日显然仍未找到与这些领先巨头们争夺国际游客的法宝。

        英国6000万人口，每年出国旅游高达5600万人次，比例极高吧？可是你在海南的各个景点却很难看到他们的踪影。前几年海南也运作过英国游客包机来海南，结果无以为继，回头客更是少之又少。美国人带薪度假比例也极高，而他们来亚洲首选日本和印度，来中国不多，来海南更少；俄罗斯每年出国游超900万人，按说，冬季来三亚游泳，是离他们最近，花费最少的热带海滩，前几年也来过一些人，圣诞节、新年假期是他们冰天雪地最想去热带度假的季节，可如今却很少看到他们的踪影了，他们全去越南，不来海南。你只要到三亚的酒店里看看就知道了：没几个国际游客，全中国人。

        造成这样的局面是由于我们的海南非但没有形成后发优势，反而养成了后发劣势，这涉及到方方面面，包括海滩景区建设、经营模式、酒店建设、语言文化等方方面面。比如，三亚的旅游区有密密麻麻的居民区，这在其他国际旅游岛是看不到的，居民区撤出旅游区才是发展之道，而三亚恰恰反过来把住宅楼建进度假区，东北大秧歌每晚扭在酒店门前，是一道人见人厌的风景线；又如对原生态椰林海滩的保护不足，海南毁于城市化、村镇化的海滩比比皆是，例如，好端端的东郊椰林硬是被村民变成了没人再愿光顾的种植、养殖场；三亚的房地产开发，在贴近海滩的地方建起高层、超高层住宅来卖，连海边建筑高度梯级升高、层层看到海景的常识都不顾及，如何奢谈国际化？

        我想正是看到这些现存的问题，正是基于海南离国际旅游岛相差万里的现实，中央政府才有了建设国际旅游岛的全新规划。海南是到了要大干一场的时候了，30年来我们这个最大的经济特区人均GDP排在全国末尾，实在与其得天独厚的地理位置和政策资源环境极不相称，“国际旅游岛”规划的提出适当其时。然而，这绝不能成为新一轮房产炒作的理由，国际旅游岛不是靠房地产泡沫来堆砌的，海南的热土，再也经不起又一次烂尾楼遍地的折腾。

        对海南发展颇有发言权的迟福林最近说，如果国际旅游岛建设又炒起了房地产泡沫，那就是失败！为什么？因为我们这些过来人记忆犹新：先是炒免税炒出“汽车潮”：军舰、登陆艇都参与倒卖免税车，全海南所有机关、企业、事业单位家家有批文，个个倒汽车。中央一个禁令下来，6万台车停满海口市的大小院落等待善后处理。后来是炒特区政策炒洋浦封关，两万多家房地产公司抢滩海南，泡沫破裂后造成近千亿呆坏账，造成海南经济长期萧条的历史性失误。如果今天记吃不记打地再来炒作房地产，所谓国际旅游岛建设难免重蹈覆辙。

        更为重要的是，房地产炒作与国际旅游岛建设本身也是背道而驰，炒高的房价房租只会让国际游客望而却步，而不是纷至沓来。各位看看全国每个中小城市乃至县城都有几座号称“国际大酒店”的，可其中有几个老外来住，有的只是本地官商消费。为什么？因为国际游客不是富翁，都是自掏腰包。性价比最高的热带海岛才是其首选，我们的海南国际旅游岛怎能按照国内公款消费、质次价高的宰客模式经营国际旅游呢？须知，国际旅游岛不是奢侈消费的场所，不是像迪拜那样的全球炫耀性消费基地，况且，就连迪拜泡沫都已经破灭了。我们到底是要打造国际旅游岛还是中国式迪拜？

        我们的国际旅游岛建设，不是要制造楼市泡沫这样的庞氏骗局，这只会带来一时的热火朝天，到头来泡沫崩溃毁掉的则是大局。

        面对卷土重来的汹涌游资，我们必须释放出明确信号，那就是坚决打压海南楼市泡沫的信号，决不能让地产炒作毁了国际旅游岛建设的美好前景。而地方政府也千万不要把国际旅游岛当成房地产开发的“新概念”来运作，为了一时的“土地财政”爆发而牺牲海南走向国际化旅游的前景。

        千万不要忘了游资的本质：推高泡沫，席卷财富。游资从来不是建设性的，而是投机性的，投资者不创造财富而是卷走财富。游资不是真实的投资，没有持久性，投资者看到的是可以短时期炒作的概念而非真正有预期价值的良好项目。他们来到海南，不是相信他们的房产会在将来稳定升值，而是相信眼前介入、利用概念炒作而短期转手捞一笔。至于他们炒高的泡沫吸引来很多盲目的真实投资者，进一步把雪球滚大，而将来有朝一日突然发现原来国际旅游岛根本就与地产没什么大的关系时，到手里的房子多得卖不出去时，则不关他们的事了。

        看看20世纪90年代初的海南房地产泡沫的结局吧，高房价能有价无市地苦撑8年，这种“不见棺材不落泪”的戏剧化情节，真令人扼腕：那时候多少最后想跳楼的老板后悔爆炒到4000、3000/平方米时坚决不出手，落得个后来1000、2000/平方米无人问津。

        面对这样的轮回，不禁感叹，海南的热土，有多少游资可以重来？

        中国经济的增长绝不是民众心中所谓的“增长”。在我看来，中国经济的“增长”是一出人类历史上前所未有的滑稽悲剧。
请记住本书首发域名：966xs.com。966小说手机版阅读网址：wap.966xs.com