王石和万科在地产江湖上的地位，相当于武林盟主和江湖第一大门派。虽然最近遭遇了许家印和恒大地产的强有力挑战，但其多年的江湖地位并非短时间所能撼动的。王石1983年下海，1988年踏入地产江湖，屈指算来已有20多年，能有今天的成就实属不易。回顾这一路的风风雨雨，方能明了王石与万科傲视地产江湖的原因所在。

        

1、王石的“野蛮生长”

        1983年，王石来到深圳，进入了当时深圳最有影响力的公司——深圳市特区发展公司。他开始倒腾作为鸡饲料的玉米，才三四个月的时间就赚了40万元。

        深圳的肉鸡主要是供应香港。这一年的8月，香港媒体报道说：鸡饲料中发现致癌物质，结果，香港人在一夜间都不吃鸡肉了，玉米也随之滞销。王石的玉米全部砸在了手里，实在没有办法，只好低价处理掉，赔了110万，不仅把先前赚来的40万都搭进去了，还倒欠了70万的债务。

        遭到沉重打击的王石蒙起头来睡了一天一夜，然后打点行装，踏上去广州的火车，从广州搭上飞大连的航班。他联系到大连粮油进出口公司，将该公司的1.5万吨玉米全收了，第二站天津，第三站青岛，王石把库存的玉米全都买下来，加起来有3万多吨。

        这堪称孤注一掷的豪赌，把身家性命都压上了，用王石自己的话说，“当时我已经濒临破产，不赌不行啊？我也想好了，大不了失败了移民国外做个二等公民。我不相信香港人今后永远不吃鸡，但什么时候开始吃，这是个问题。如果玉米运到深圳，香港人还没有唤起吃鸡的热情，就会造成更大量的玉米积压；如果玉米到了深圳100天后香港人仍然固执地‘以鸽代鸡’，那我只有彻底认输。”

        就在货轮即将停靠深圳蛇口赤湾码头的前两天，香港媒体刊登了一则更正消息：之前的报道有误，鸡饲料中不存在致癌物质。香港人又开始放心地吃鸡了，鸡饲料又有了市场，手握几万吨玉米的王石赌赢了，不仅弥补了上次的损失，还净赚300多万。

        他来到赤湾港，站在一个高台上，万吨巨轮耸立在眼前，载重翻斗车掀起滚滚烟尘，飞驰而去。“我双手叉腰仰望天空，感觉天空是那么的蓝，云朵是那么的白。那种激动的时刻以后20年再也没有过。”这种快乐恐怕只有真正的赌徒才能明白——大喜大悲，命运在一夜之间逆转，那种刺激和快感不是局外人所能了解的。

        挖到第一桶金后，王石办起深圳现代科教仪器展销中心（后更名为“现代企业公司”，即万科的前身），除了“黄、赌、毒、军火”之外，什么都做——经营从日本进口的电器、仪器产品，同时还搞服装厂、手表厂、饮料厂、印刷厂等等。

        一次，展销中心签订了2万台放像机的外贸合同，45天后到货。很快，在广东外经委工作过的王石了解到，在同一时期其他公司也将有5万台放像机到货。市场马上就要陷入饱和状态，放像机肯定会滞销。为了控制损失，王石耍了个花招。他把广告投放部经理叫到自己的办公室，口授了一则消息：由于台风原因，本展销中心的放像机无法按预订时间送达客户，为保证履行合同，急购放像机2万台。

        “求购信息”刊登在当时广州的两家主要报纸上，很快吸引来大批的供货商。经过查验，除了个别小数量的之外，大部分都是期货。展销中心不要期货，一定要看到现货才签合同。于是，展销中心并没有真正收购放像机，但市场零售价却上升了200元。紧接着，王石采取“不惜亏本，迅速走货”的销售策略，尽可能地减少损失，度过了一次市场危机。

        从挖第一桶金时的豪赌到做外贸时的兵不厌诈，这种草莽英雄式的野蛮生长，代表了王石和万科在资本原始积累时期的生存状态。

        

2、以黑马姿态杀入地产江湖

        1988年，中国修改了宪法，土地使用权可以依法转让了。也就是在这一年，王石与万科踏入了风生水起的地产江湖。

        11月18日下午，深圳第二次土地拍卖举行。经过几轮叫价，拍卖价很快上升到了1200万。眼看无人继续叫价，拍卖师即将“一槌定音”的时候，会场上响起一个声音——“2000万”，全场哗然。

        在签订土地转让协议时，时任深圳市规划局局长的刘佳胜看着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹。”停顿了一下，他缓和了口气，“不管怎么说，还是祝贺你们。”按照当时的市场行情，就是把附近的住宅楼买下来，拆掉再重新建的成本价都低于万科获得的这块土地的价格。所以，领导觉得万科是在“捣乱”。

        实际上，这一切都是王石预谋好的。在当时的房地产行业，万科还是一个无名之辈，所以，王石煞费苦心地想出了一条妙计——深圳的土地拍卖受到国内外的广泛关注，只要在拍卖会上叫出一个震撼性的天价，万科在地产江湖上的第一次亮相就势必引起万众瞩目。情况果然如王石预想的那样，次日，万科就成了媒体关注的焦点。

        万科开发的第一个房地产项目是“天景花园”。王石和他的部下在盖房子上完全是门外汉，只好把工夫下在了营销和售后服务上。“天景花园，深圳住宅的明天”，这句简洁大气的广告语是王石自己的手笔，富有感染力，在当时还比较沉闷的内地商品房市场上造成了轰动效应。与广告语相辅相成的是万科建起的内地最早的样板房。愿景与实物交相辉映、相得益彰，成了万科的销售法宝。

        在物业管理上，交房前，万科就向业主承诺：小区内施工留下的垃圾尽快清理，力争做到地上没有一片纸屑，小区内不丢一辆自行车。在当时的深圳，很多楼盘交房时都没能把施工垃圾清扫干净，至于丢失自行车更是司空见惯。

        交房后，万科又投资300万修建了游泳池。2001年，天景花园投入使用已经超过10年，万科仍然斥资100万，每户业主集资5000元，对小区建筑的外立面、楼道、庭院步道和小区绿化进行了修缮。这些做法初步树立了万科的品牌。

        到1991年，由于深圳土地市场竞争激烈，万科被迫转战上海，让大家意想不到的是，在上海的开疆拓土异常顺利，城市花园、西郊花园捷报频传。从此，万科挥师北上，在北京、天津、沈阳、深圳先后推出“万科城市花园”项目，确立了中国房地产行业第一品牌的江湖地位。

        

3、一路坎坷，敲开资本大门

        “1986年，万科响应深圳大型国营企业进行股份制改造，主要是为摆脱上级干扰，现在再回头来看，这个红头文件对万科非常关键。”这是王石的原话。可他为什么要急着摆脱所谓的“上级干扰”，从而在不经意间走上一条金光大道，还要从头说起。

        那还是在1985年，“万科”的前身——深圳现代科教仪器展销中心还是深圳特区发展公司（深特发）的下属企业。当时，深特发急着归还一笔美元贷款，但深特发自己的账上并没有美元，展销中心的账上却存有800万美元。

        于是，深特发的负责人找到王石，提出将展销中心的800万美元划拨给总公司，回报是调王石到总公司当副总。

        王石问：“我要是不同意呢？”

        “你不同意管用吗？先把你调走，接替你的人第一件事就是把钱划走。”

        双方谈崩了。半个月后，深特发通知王石到党校接受培训，王石知道其中有诈，没理会这茬儿。又过了一个月，深特发再次通知王石去培训，虽然明知道是调虎离山，也不能总是硬顶着不去，无奈之下，王石只好去了党校，但才培训了3天，王石就神不知鬼不觉地跑了回来。

        深特发的动作比王石想象中要快，就在这3天里，已经给展销中心任命了新的负责人。 为了守住自己的地盘，王石再也不回党校了，把深特发的任免丢在一边，继续主持展销中心的工作。接替他的人看到这个情况，也就没来上班。位置和美元虽然都幸运地保住了，但王石跟自己的主管单位从此势同水火。从那天起，王石就时时刻刻琢磨着跳出深特发的掌心。

        1986年，深圳开始筹备企业股份化改造试点。王石感到机会来了，经过股份化改造，股东多了，那就不是深特发一家能说了算的了，自己也就不用担心深特发罢自己的官，抱走自己的孩子了。

        展销中心（当时已更名为“深圳现代企业有限公司”）向有关部门提交了报告，作为主管单位，深特发当然不会坐视不理，极力阻挠展销中心的股份化改造。深特发的负责人毫不客气地说：“你王石一贯天马行空，独往独来，现在感觉到了吧，你跳十万八千里也跳不出如来佛的手心。”但王石已经铁了心，这关要是闯不过去的话，以后就没他的好日子过了。

        最后，还是当时的深圳市委副书记秦文俊亲自出马，找深特发的负责人做思想工作，对方才极不情愿地点了头。能搬出市委领导给自己说情，向主管单位施加压力，可见王石的背景也很不一般。

        1988年11月21日，政府批准了万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票。现代企业公司以净资产1324万元折合1324万股入股。12月，万科发行2800万股，募集资金2800万元。

        公司的名字也正式改为“万科”。“万科”两个字是公司里一个英语专业毕业的员工想到的——“Marlboro”中文翻译为“万宝路”，“Morden（现代）”不就可以译成“万科”吗！于是，公司正式更名为：“深圳万科企业股份有限公司”。

        1991年1月29日，万科的股票正式在深交所上市交易。从此，万科拥有了一条宝贵的融资渠道，企业也走上了一条做大做强的捷径。当年6月，万科通过配售和定向发行新股，集资1.27亿元，依靠这笔资金，万科进军上海；1993年5月，万科成功发行4500股B股，募集资金4.5亿港元，6月，对房地产行业严厉的宏观调控开始了，有了这笔钱，万科平稳地度过了全行业最艰难的一段时期；1997年，基于对房地产行业即将进入上升通道的判断，万科增资配股，募集资金3.83亿元，重点开发深圳市场，一举奠定了在深圳房地产市场上的龙头地位。

        上市让万科如虎添翼，在群雄逐鹿的地产江湖上脱颖而出。但是，资本市场风高浪急、暗流汹涌，万科也遭遇了资本力量的威胁，险些被大浪卷走。

        1993年，万科发行B股，主管此事的是中国人民银行深圳分行金融管理处副处长张国庆。张国庆告诉王石：“一个月后我就要离开人行了，运作一家证券公司。万科的B股就由我来承销吧！”

        张国庆所说的这家证券公司就是“国泰君安”。在承销万科B股的过程中，君安有1000万股压在了自己手上，成本价每股12元，当时市场价9元，账面浮亏3000万。于是，不甘心的张国庆打起了收购万科的主意，目的是通过这次收购来刺激股价，并将万科掌握在手里。

        为实现这一战略意图，君安联合了万科的其他股东，包括深圳新一代企业有限公司、海南证券、香港俊山投资有限公司、创益投资有限公司等，总共持有万科10.73%的股份，具备了召开临时股东大会的条件。

        在发动进攻的头一天，张国庆拜访了王石，先礼后兵。在王石的办公室里，张国庆直截了当地告诉他：“君安证券准备给万科的管理层提些意见。”这话立即让久经沙场的王石感觉到来者不善。

        “提意见是以‘告万科全体股东书’的形式，并在明天的《深圳特区报》上刊登，建议改组董事会。形式或许会让你觉得有些激烈，但这是为了万科好。改组后的董事会还是由你担任总经理。”说罢，张国庆就起身告辞了。

        对手已经正式宣战了，王石迅速作出了反应。仅仅半个小时的时间，王石就和万科的13位董事取得了联系。这可是关系到生死存亡的斗争。

        果然，次日的《中国证券报》、《深圳特区报》全文刊登了君安的《告万科全体股东书》和《改革倡议书》。并购的消息一公布，万科股价立即上涨。王石马上申请万科停牌，打乱了对方通过收购来刺激股价的部署。

        经过一番斡旋，君安的盟友深圳新一代企业有限公司、海南证券临阵倒戈。这意味着君安控制的万科股权不足10%，失去了召集临时股东大会的权利，收购计划也随之流产。

        事后，中国证监会市场监管部主任张资平到深圳调查该事。在宾馆的房间里，张资平与王石面谈。

        “你们的报告刘鸿儒主席已经批复：严格查处。我这次来就是处理此事的。宁志翔（在并购公告发布前，宁志翔已经提前买入了总额2000万人民币的万科股票，《告万科全体股东书》和《改革倡议书》均由其执笔）是我五道口（中国人民银行研究生部所在地）的同学，我举起屠刀的手砍不下去。来深圳是一定要调查，但你知道，这调查就像离开码头的船，船的目的地很明确：过河靠岸；但船到了河中间，风大浪急，就由不得你我开船的了，你明白我的意思吗？”

        王石点了点头，表示自己心领神会。

        “怎么调查，看你王石一个态度。”

        “与人为善。”

        “好，痛快！张国庆那里我来做工作。”

        两个小时后，在同一房间，张资平、柯伟祥（深交所副总经理）、张国庆、王石坐到了一起。

        张资平表态了，“柯总在这里，君安就不要再搞什么征集小股东委托投票了”。

        张国庆回答：“既然是主任发话了，就是一盘子臭狗屎让我吃，我也把它咽下去。”

        一场资本大战就这样戏剧性地收场了。稍提一句，王石的表妹当时在君安工作，一个月后被君安解聘。

        

4、南王北任过招，万科独霸江湖

        万科虽然股份化了，但毕竟深特发还是万科的第一大股东，每次增发都成了王石与深特发冲突的导火索。1997年，万科增资配股，双方矛盾激化，王石气得拍了桌子。为了彻底跳出深特发的掌心，王石伤透了脑筋。2000年8月10日，经过艰苦的努力，深特发与华润集团签订了股权转让协议，将其持有的万科股权转让给华润。王石终于彻底摘掉了戴在头上的紧箍咒。

        华润集团于1948年成立于香港，属于国务院直属企业，曾是中国各大进出口总公司在香港的总代理。公司原名“德润”，取意朱德的“德”和毛润之的“润”，后来在朱老总的提议下才改名为“华润”。早在2000年时，华润集团旗下拥有119个利润中心，年营业额43.98亿美元，总资产达73亿美元。作为重要的红筹中资机构，华润在香港联交所还有多家上市公司。任志强的华远房地产就是由华润旗下的华润北京置地绝对控股。

        华润方面希望更深地介入房地产行业，但随着房地产市场化程度越来越高，华远的政府资源优势已经逐步弱化，华润希望引入能够适应和引领未来市场发展趋势的合作伙伴，于是，它把目光投向了万科。王石后来也公开解释过，华润方面认为万科在土地储备和商品房销售方面的市场模式是未来的发展方向，而华远主要以拆迁和集团购买为主的房地产开发模式将会逐步萎缩。所以，华润希望整合两者的优势，将华远的拆迁、建造能力和万科的市场营销能力结合起来。这应该说是华润方面的初衷。而万科的发展需要更加雄厚的资本支持，万科上市8年才募集资金16.57亿元，华远与华润结盟后，仅仅4年就筹集了33亿。华润与万科各取所需，一拍即合。

        华润受让深特发名下的万科股权后，虽然已经是万科的第一大股东，但只有15.08%的股权，距离绝对控股相当远。2000年12月，万科发布公告，拟向华润定向增发4.5亿B股，以提高华润对万科的持股比例，华润将实现对万科的绝对控股。但在万科向华润集团定向增发B股的公告中，华润集团作出了两项针对华远房地产公司的限制性承诺：一是华远房地产公司不得在北京以外发展房地产业务，二是华远或万科在北京新增住宅项目，双方都有合作的优先权。

        这样的承诺对任志强和华远来说，显然是不公平的，等于是牺牲华远的利益来换取万科的控股权。北京市场一直是万科的软肋，华远巨大的土地储备优势正是万科所欠缺的。华润的承诺等于卡住了华远的脖子，为华远在北京市场上凭空地制造了一个强大的竞争对手。

        不过，这次增发B股竟然因为小股东们的反对而搁浅。反对者的理由是，此次增发不能带来相应的资本溢价，另一方面，发行股数高达4.5亿股，股本扩张太快，会造成年末每股收益的摊薄。事后有人揣测，万科方面为了维护原有高管团队的稳定，不希望华润绝对控股，所以借小股东的名义否决了这次增发。无论真相如何，结果是万科董事会放弃了增发方案。

        但华润并没有放弃控股万科的意图。2001年5月，华润宣布了收购万科的新方案——华润将北京置地44.2%的股权注入万科，由万科向华润按比例增发A股。这样一来，就形成了华润控制万科，万科控股北京置地，北京置地控股华远的局面。毫无疑问，这样的安排是任志强所无法接受的。鉴于华润集团公司承诺的变化，华远集团正式提出撤回“不在华远房地产公司之外进行房地产开发”的承诺，筹划建立新的房地产公司。

        2001年9月，任志强宣布辞去华远房地产董事长一职，华远集团将持有的华远房地产18%的股权转让给华润集团，华润集团将拥有华远房地产90%以上的股权。一年以后，华远集团将华远房地产品牌收回。

        回顾万科与华润联姻的资本大戏，情节曲折，人物丰满。一路下来，王石成了最大的赢家——华润受让深特发股权，王石摆脱了多年的冤家对头，又获得了实力雄厚的资本平台；增发B股的方案搁浅，万科原有高管团队的话语权得到巩固；华远与华润分家，任志强虽然最终收回了“华远”的品牌，东山再起，但毕竟丧失了原有的土地储备和资本平台，北京房地产市场的领军企业土崩瓦解。

        “南王北任”、“南万科、北华远”，一度就像中的“北乔峰、南慕容”一样，笑傲江湖，经过这一轮博弈，任志强和华远已经元气大伤——虽然收回了“华远”的品牌，但丧失了原有的土地储备和资本平台，沦为地产江湖的二流角色，王石的江湖地位无人能出其右，万科从此开始了独霸江湖的历程。

        

5、“不行贿”与“高于25%的利润不做”

        2004年年初，王石参加在云南弥勒举行的企业家论坛。会上，王石说：“万科诚信守法，从来不行贿。”一位紧接着发言的企业家回应说：“王石先生不行贿，我很佩服，但那只是个案，因为在中国不行贿，很难办成事，比如说我就行贿。”台下几百名听众掌声雷动。

        王石把不行贿作为自己的标签，也并非是故作清高、欺世盗名之举，确实事出有因。这和他早年倒卖玉米时的一段经历有关。当时，为了搞到计划外车皮，王石打听到火车站的货运主任姓姚，抽烟，也找到了他的住处。他花20元买了两条三五牌香烟，派一个员工给姚主任送去，并嘱咐说：“烟放下，什么也不要说就回来。”

        没过多长时间，人回来了，烟也带回来了，“姚主任不收”。

        王石见手下人碰了钉子，决定亲自出马。进了姚主任的家，还没等他开口，姚主任就微笑着问道：“要车皮的吧？”把王石问愣了，回答“是”，显得太唐突；“不是”，那自己来干嘛呢？王石只好硬着头皮回答说：“您能批给我两个计划外车皮吗？”

        姚主任把烟退给王石，“烟你带回去，明天到货运办公室来找我，不要说两个车皮，10个也批给你。”搞得王石一头雾水。

        “其实，我早就注意到你了，你不知道吧？在货场，我经常看到一个年轻人同民工一起卸玉米，不像是犯了错误，也不像包工头。当时我就觉得，这位年轻人想干一番事业，自己也有心帮忙。但我能帮什么忙呢？我是搞货运的，能帮忙的就是计划外车皮，没想到你自己找上门来了。你知道计划外车皮的行情吗？”

        “什么行情？”

        “一个车皮红包100元，两条烟只是行情的1/10。”

        回到自己的住处，王石辗转反侧了一个晚上，怎么也睡不着，“姚主任究竟是嫌两条烟太少，还是真想帮忙？”他心里真没底。

        第二天，他顺利拿到了两个计划外车皮。

        这是一个正面的启发，还有一个反面的教训让王石印象深刻。1995年，上海万科城市广场工程部的4名员工集体受贿案发。一开始当事人不承认自己受贿，没想到行贿的人身上藏了录音机，录下了双方的谈话，铁证如山，抵赖不得。

        王石对这件事进行了深刻的反思：“以一批人进监狱为代价，换来三五千万、一个亿的利润，这个代价是不是太大了！人的毁灭、家庭的灾难，这是无法用金钱衡量的损失。项目不成功，甚至做砸了，都可以重来，而人一旦失足，不但自己终生悔恨，对公司的影响也是非常长远的。毫无疑问，如果上一个项目要付出如此沉痛的代价，那我们宁可不上这个项目！以牺牲人为代价换取利润，是不可取的。”

        除了“不行贿”，王石还有一个标签是“高于25%的利润不做”。1992年年末，在深圳市国土局举办的一次房地产沙龙上，王石公开提出，“万科超过25%的利润不做。”话才出口，底下就一片哗然，有人嘀咕说：“唱高调也不是这样的唱法呀！”也有更不客气的，直接说：“赚不到25%的利润说明你没本事！”

        王石后来对这个标签给出了自己的解释，“从长远的角度看，公司要想持续发展，必须确定一个合理的回报率水平。理论上，随着竞争的加剧以及政策的调整，市场必然向社会平均利润率回归；实践上，万科有过获取暴利的经历，在最早做贸易时，利润率会达十几倍的水平，但是公司发现市场是十分公平的，后来万科在贸易低谷时期赔的钱要超过在暴利时期赚的钱。万科提出这一回报率原则，正是基于对社会平均利润率的判断，规避了高风险，加强公司适应经济周期的能力，培养公司的竞争力”。

        既然是标签，就要有它的意义。在这里不能不提到1997年朱镕基与王石的那次会面。王石当时说了这样一段话：“万科是奉公守法的开发商。1992年底，房地产正火热，我提出‘超过25%的利润不做’，其意是赚取公平利润。1993年上半年建材价格翻番，万科面临经营困境，6月份的宏观调控，三大建材价格迅速下降，万科出现转机。1993年至1997年，万科的住宅开发规模以平均70%的速度上升。对于宏观调控，万科100%举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说‘赞成宏观调控’。”

        朱镕基的回答是“绝无仅有！”看到没，“奉公守法”和“公平利润”两个标签都当着总理的面贴上了，还拥护宏观调控。但王石还是没摸透朱镕基当时的心思，朱镕基当时想的是如何激活房地产市场，使之成为新的经济增长点，而不是宏观调控的问题。不过，王石还是成了朱镕基的房地产顾问。别看老王一张胡子拉碴的脸，挺厚道的，骨子里精着呢！
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