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首页房地产江湖第一章 房地产列国志:百年兴衰

第一章 房地产列国志:百年兴衰

        纵观世界各国近百年来房地产市场的兴衰轮回,果真应了那句话——“眼看着起高楼,眼看着楼倒下。”房地产市场一次次走向繁荣的顶点,又一次次跌入低谷;让人目眩神迷的泡沫一次次被吹大,又一次次轰然破裂;财富一次次爆炸式增长,又一次次化为泡影。“太阳底下没有新鲜事,发生过的还会发生。”

        

1、美国



        一战结束后,美国经济空前繁荣,带动了房地产业的发展。而位于美国东南端的佛罗里达州,享有得天独厚的地理位置,气候宜人,成为美国人的度假胜地,一个巨大且影响深远的房地产泡沫在这里形成。

        当时,佛罗里达的地价与美国其他地方相比,就像一块洼地,投机资本从四面八方向这处低洼地带汇聚。1925年,迈阿密市拥有2000多家地产公司、2.5万名地产经纪人,而该市的总人口才7.5万,3个人中就有一位从事地产交易。

        1923年~1926年,佛罗里达的地价直线飙升,以棕榈海滩上的一块土地为例,1923年为80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。梦幻般的财富刺激着所有人的神经,连向来谨慎的银行家也头脑发热,卷入了炒卖地皮的浪潮中。

        1926年,房地产泡沫破裂,很多人发疯、自杀,由富豪沦为乞丐。房地产泡沫破裂又激化了经济危机,导致股市崩溃,随之而来的是噩梦般的20世纪三十年代的“大萧条”和波及全世界的经济危机。

        二战后,美国人口出现爆炸式增长,也就是人们通常所说的“婴儿潮”。这些婴儿长大后,需要大量的住房,催生了新一轮的房地产热。1967年~1972年,美国的住宅市场高度繁荣,人们疯狂地购买公寓。但好景不长,1975年,房地产市场再次衰退,引起了“大萧条”之后最严重的金融危机。

        从1982年开始,由于美国政府税收、财政政策的刺激作用,房地产市场再度升温。1986年,政府出台了新的税收修正法案,房地产热进入高潮阶段,但1990年,房地产市场再次陷入低谷。在低谷中徘徊了数年后,从1995年开始,美国房地产市场开始复苏,进入了一个长达10年的繁荣阶段。到2006年,美国房地产平均价格持续走低,2007年,房地产价格全面下跌,引发次贷危机。

        

2、日本



        1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,同意美元贬值、日元升值。随后,大量国际游资进入日本,希望借日元的升值在外汇市场上套利。日本的房地产市场吸纳了相当一部分游资,从而刺激了房价的上涨。

        20世纪80年代后期,由于日元升值导致出口下滑,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,大量资金流入房地产以及股票市场,加之出口受阻,制造业的资金也向楼市和股市转移,为房地产热推波助澜。日本人发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。

        从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅,能买得起住宅的只有亿万富豪和极少数大公司的高管。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年,仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。

        1991年后,随着国际游资获利离场,房地产泡沫破裂,房地产价格暴跌。到1993年,日本房地产市场全面崩溃,遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本经济进入了漫长的衰退期,至今未能完全走出泡沫经济的阴影。

        

3、中国香港



        香港的房地产热发轫于20世纪70年代。到1981年,香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年~1997年,香港房价年平均增长超过20%,中环、尖沙咀等中心区域的房价高达每平方米十几万港元。房地产投机盛行,1996年,香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的咄咄怪事。

        东南亚金融危机刺破了香港的房地产泡沫,楼价大幅下跌,如著名的中产阶级社区——“太古城”,楼价从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千元。从1997年到2002年的短短5年时间里,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还多。平均每位香港业主损失267万港元,有10多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。房地产泡沫破裂造成香港经济衰退,持续低迷多年。

        

4、韩国



        从1988年主办奥运会到1997年东南亚金融危机爆发前,韩国首尔的房价曾连续10年只涨不跌,翻了几番。但金融危机爆发后,房价暴跌45%,给韩国经济造成重创。进入21世纪,韩国的房地产再次升温。

        2005年7月1日,韩国政府公布数据:在2000年1月至2005年6月的5年半时间内,首尔部分公寓的平均售价由当初的3.77亿韩元飙升至10.65亿韩元,上涨幅度达到了2.8倍。在接受调查的这2.7万套公寓中,拥有3套以上住宅的人买走了其中1.6万套,房地产投机非常严重。当年,韩国房地产价格涨幅位居亚太地区之首。

        由于缺乏其他投资渠道,很多富有的韩国人选择投资房地产,并坚信投资房地产是一种稳赚不亏的生意。一旦具备相应财力,大家都以在首尔南部一带的高档住宅区买房置业为荣。到2006年,在首尔江南地区买一套100平方米左右的公寓,至少需要70~80万美元,对于平均家庭月收入为322万韩元(约合3400美元)的首尔居民来说,江南地区的房价接近他们年收入的20倍,从而引起普通民众的强烈不满。

        房地产泡沫的膨胀引起韩国政府的担忧,“房地产投机正在危及经济的稳定,有可能产生像香槟塞子突然弹出那样的后果”。为了挤出房地产泡沫,韩国政府采取了对土地交易和转让第二套以上住宅征收重税,加大住宅建设力度,提高银行贷款利率等一系列措施。这些措施每次都能在短期内遏制房地产过快升温,但最终都未能使房地产价格回归到合理的水平。往往新一轮政策实施后不久,房地产市场又开始回升。全球金融危机爆发后,给韩国的房地产行业和整个经济再度造成重创。

        

5、西班牙



        西班牙的房地产泡沫成因是多重的。一方面,一大批“70后”、“80后”的“婴儿潮”成人成家,增加了住房需求,大量拉美移民涌入使这一需求进一步扩大。另外,西班牙一些沿海城市的阳光和海滩,一直都是德国、英国等欧洲国家民众度假别墅的首选地。西班牙人自身有强烈的买房偏好,而不喜欢租房子。“人们认为租房子就是赔钱,就说明这个人不成功。”所以,西班牙的住房中有85%都是房主买房自住,这个比例是欧盟最高的。在首都马德里,只有14%的住房用于出租,远低于柏林的70%和巴黎的55%。

        1999年西班牙加入欧元区后,贷款利率明显下降,银行竞相提供按揭产品,越来越多的西班牙人能够贷款买房。也正是从2000年起开始,西班牙的房价增长速度开始超过收入增长的速度。房地产泡沫逐渐膨胀起来。

        到2006年的时候,西班牙全年有86万套房屋开工,而比西班牙大得多的美国2007年的新屋开工量也只是110万套。如果把房价跟家庭年可支配收入比,西班牙房价最高的时候相当于一个家庭7.7年的收入,美国最高的时候只有5.2年。

        泡沫的高峰期,西班牙全国各地从城市到乡村,从沿海到内陆塔吊林立,新建住房如雨后春笋般拔地而起,售房广告和房屋中介更是遍地开花,各大银行为争夺贷款客户使出浑身解数,各类抵押贷款广告以各种形式对受众进行狂轰乱炸。

        2009年,西班牙所有银行贷款中对开发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元,相当于西班牙GDP的105%。其中不乏“次贷”:贷款者信用记录较差,有过拖欠还款的记录,申请的贷款大于房产价格的80%,每月还贷支出占收入的40%以上等。

        随着全球金融危机的爆发,2007年年底,西班牙房地产业的巨大泡沫开始破灭,造成银行不良贷款上升、失业率增加、房价下跌。到2010年,西班牙全国滞销的房屋多达100多万套。

        值得一提的是西班牙的保障性住房。在房地产泡沫膨胀期间,西班牙的保障性住房从20世纪80年代占每年新开工房屋的60%,下降到2005年的10%。由于供不应求,很多时候需要通过抽签决定哪些人能够购买保障性住房。这个过程往往也滋生腐败。“有的情况是不满足买公共住房条件的人参与购买,的情况是他们已经有房子,又买这样的房子来出租,还有的情况是他们买了这个房子,然后转手就卖出去,即使没有满规定的禁售期。”这些情况在中国的经济适用房中也非常普遍。

        

6、迪拜



        对于世界房地产业来说,迪拜曾经是一个神话,是诞生无数建筑奇迹的地方。曾有全球五分之一的起重机在这里运转,25万建筑工人在这里工作,工程建设的资金高达1000亿美元。

        从高空俯瞰迪拜,两棵巨大的“棕榈树”点缀在蔚蓝色的大海上。这就是有世界第八大奇迹之称的“棕榈岛”——“棕榈树”是由一些错落有致、大大小小的岛屿组成,所有岛屿均由人工填海完成,被誉为“古巴比伦空中花园式的惊人想象力和古阿拉伯富豪奢华气派的结合”。岛上有别墅、宾馆、公寓、办公楼和商厦,业主是全世界的名人和富豪。

        巨帆形的金帆船酒店高耸在海面上。这座豪华酒店坐落在离岸280米的小岛上,需要经过专用桥才能到达。每一套客房都是复式,落地的玻璃窗可以270度看海景,躺在床上就可欣赏到一半是海水、一半是沙漠的阿拉伯海湾美景。

        陆地上,高818米、162层的世界最高摩天大楼“迪拜塔”雄视大漠。楼体由连为一体的管状多塔组成,具有太空时代风格,基座周围则采用了伊斯兰建筑风格的几何图形——六瓣的沙漠之花。迪拜塔内有56部电梯,速度最高达18米/秒,是世界上速度最快且运行距离最长的电梯。

        但随着迪拜债务危机的爆发,神话破灭了,迪拜房价暴跌。那些瑰丽宏伟的建筑名副其实地是“建在沙子上”的。
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