（国内房地产企业的）核心竞争力表现在四个方面：

        第一是发掘和吸附客户的能力。我们不能当“皇帝的女儿”，必须主动研究现有的客户群和发掘未来的客户群。这个能力需要持续地培养。

        第二是创造生活方式的能力。盖房子就是创造一种生活方式，过去的筒子楼有筒子楼的生活方式，现在的豪宅有豪宅的生活方式。开发商只有以人为本，研究社会的进步，消费者的年龄、职业、偏好等，才可能具备创造生活方式的能力。

        第三是资源统筹能力。实际上，开发商既不盖房子，也不卖建材，因此只有靠统筹财务资源、人才资源、技术资源、管理资源，即以最低的成本、最高的效率、最好的质量，找最好的规划师、作最好的财务安排、挑选最优秀的建筑师和建筑队伍，以及最称职的物业管理者来完成开发全过程。

        第四是学习与自我改造的能力。任何一家企业都应该是一潭活水，一旦成为一潭死水，这家企业也就快死了。保持活力的办法，就是不断改造企业内部的组织结构，适应企业发展与市场环境的要求。

        ——摘自专访冯仑文章《我不迷信品牌》

        

背景分析

        现在国内房地产公司很多，全国每个大中城市都是少则几十家，多则几百家，市场竞争非常激烈。企业最终靠什么取胜，这是每家房地产公司都在思考的问题。冯仑发现房地产业存在这样几个现象，应该引起注意：

        第一，房地产业既无百年老店，又无跨国公司。横着看，它是本土化生意；纵着看，这与经济发展阶段有关。房地产开发建设项目与所在地的政策、法规、规划密切相关，而这些都具有浓厚的地方色彩。同时，不同地区、不同国家间的气候、民族、宗教、文化习俗等存在差异，使开发商很难生产出一种像可口可乐一样的“标准产品”向全世界推销，客观上制约了房地产企业的跨国经营。

        房地产还与经济发展阶段关系密切。比如经济从工业化初期向后工业化过渡时，城市化进程加快，商场、写字楼、住宅等需求高速增长；进入信息社会后，大型写字楼、商场、厂房等市场出现饱和，需求锐减，只剩下住宅永远有市场。房地产的消费周期长、需求阶段化，决定了这个产业没有百年老店。

        第二，目前我国房地产业大量积压与大量开工现象并存。这是因为存在巨大的市场需求，这种需求诱使大批企业进入，想分一杯羹。另外，房地产业的门槛较低，只要能拿到地皮，手里有点钱，就比较容易进入。航空航天业需要几十年才能赶上世界先进水平，而房地产业只要有足够的资金，两三年就能赶上。这是导致市场竞争激烈的一个重要因素。

        第三，房地产业活动空间相对较小，受经济周期变化影响很大。房地产业的发展受银行对开发商及消费者的支持程度，受政府规划、商业周期、政策等因素的制约很大，还要受经济政策波动、经济形势的起伏、技术进步等因素的影响，这是对房地产企业生存能力的一个巨大考验。

        事实上，政策环境、市场变化是企业无法控制的，要想在激烈的竞争中站住脚，房地产企业必须形成并依靠自己的核心竞争力，只有学会十八般武艺，才能立于不败之地。

        

行动指南

        在国内，真正有核心竞争力的房企并不多。房企不仅应该关注销售规模的增长，更应该关注自身核心能力的成长，因为核心能力成长是销售规模增长的持续保障。
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