房地产公司的运作模式主要取决于三个维度：第一是土地制度、空间布局，第二是财务体系、金融模式，第三是价值体系、管理文化。

        ——摘自冯仑个人电子杂志《风马牛》0601期文章《羊群与织物》

        

背景分析

        冯仑认为，对于房地产企业来说，首先是土地经济形态的差别造成了土地价值和企业行为的不同。内地房企以前老是与香港作比较，其实内地与香港差距非常大。香港上市公司是按净资产估值，美国公司的估值方式就不是这样。

        其次，所在国家或区域的金融体系不同，房企的商业模式也就随之不同。

        经过100多年的发展，美国针对房地产的金融由简单的开发贷款发展到现在的大量直接融资、不动产金融等。价值链的每一个环节，都有合适的财务安排和金融服务。这样就刺激了房地产企业的高度专业化和市场的细分，使价值链不断被切碎。

        香港的产业是纵向价值链安排，买地，加工，卖房，然后是后期服务。而美国是横向安排，或者只制作其中一段，高度专业化，每家公司只做一个环节来追求增值。香港的房地产公司大量依赖银行的钱和资本市场，采用预售的方式，与欧美的情况差别很大。

        最后，从文化和价值观来看，亚洲企业本来就产权模糊、家族化、职业经理人不发达、财务不透明、关联交易多、多元化，而欧美的企业文化首先就会要求清除这些，要求人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。

        这三种因素，导致内地房地产公司基本上都是香港模式，卖期房，夸大土地的价值，依赖银行，项目赌博化，公司治理倾向家族化，不透明。早年万通注意到内地和香港的不同，开始研究欧美的模式，并瞄准了美国等国家的若干公司，借助这些目标来设计自己的战略。

        

段子原声

        从文化和价值观的渊源来看，亚洲的企业不容易长大，类似于羊群的组织，有一个头羊，头羊可能跑得快，但它能管的边界十分有限。更低级的形态是类似一棵树的组织，树冠的边界更为有限。而西方的企业组织像织物，经纬是标准的，花色程序是固定的，延伸出去几百丈，花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。

        

行动指南

        知道了是哪三个维度在决定房地产公司的运作模式，企业就会知道如果想改变自己的运作模式，该从哪些方面去努力、去做工作。
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