当我们研究国内外经济规律的时候发现，一家企业要长久发展，必须对经济周期有一个把握，要具有反周期能力，也就是我们所说的“熨平”经济周期。房地产产品周期长，一般都要经过经济低潮期，开发商在经济低潮期受打击最大，我们必须通过商业模式的创新来缩短经营周期，以减少经济周期的影响。

        反周期能力，大体是指怎样在繁荣的时候卖产品、萧条的时候买土地，怎样研究产品的抗跌性，怎样研究产品的差异化和均质化，怎样对付不同的周期，怎样借助资本市场的作用，怎样规避债务融资过度，怎样使繁荣时候的市场扩张行为能够在萧条的时候不被勒死等问题。

        ——摘自2003年1月27日《北京晚报》文章《冯仑：万通新战略》

        对于一家公司而言，萧条周期是出现死亡率最高的时期；企业必须要保持足够的现金流，减少负债，踏准节奏，留好退路，培养抗风险的能力，才能灵活应对市场的波动。因此，企业必须学会“反周期思考”，这也是万通一直坚持的反周期经营策略。

        照此，企业应该在市场繁荣时为萧条时作准备，在萧条时为繁荣拓展。“对地产企业而言，就要在繁荣时卖房，低迷时买地；或是繁荣时在郊区买地，低迷时在市区买地”。

        ——摘自2008年3月26日《厦门商报》文章《冯仑：楼市明年步入理性生长期》

        

背景分析

        房地产业的商业周期是非常清楚的，尤其和宏观经济、政策环境有密切的关系。经典的商业周期一般在7年左右，7年完成4个环节：萧条、复苏、繁荣、衰退。

        万通是18年前创办的企业，经历了两个经济周期。在第一个经济周期中，万通1991～1993年在海南完成了原始积累，赚到了钱。在第二个经济周期中，万通2002～2007年在北京尤其是在CBD做了一些好项目，又赚了很多钱。不过，在1993～1997年的高速扩张期，尽管万通进入了很多项目，但多元化却让万通赔了很多钱。

        “现在的房地产上市公司很少是国内房地产业最初兴起时的那批公司。”冯仑慨叹，当时和他一起做房地产的公司现在已经没剩几家了，每次经济周期的波动都会使一部分房地产公司消失。冯仑对同行的经历颇有些可惜，“有没有什么办法能够尽量减少经济周期带给公司的打击呢？”

        冯仑在1999年就一直琢磨，如果这么波动着走，这一波赚钱了，下一波填进去，再下一波再捞一些回来，公司就无法持续稳定增长。由此，冯仑认为，公司发展要解决一个反周期的问题：在繁荣之后怎样应对萧条，在萧条来临后怎样从容面对复苏，政策周期、经济周期、企业周期、产品周期，这几个周期必须配合好，企业才能顺。

        

行动指南

        房地产的创新，不仅仅是在产品层面上的创新，更应该深入到商业模式层面，尤其应该思考房地产公司怎样依靠反周期能力活下去并活得好这个深层问题。这种创新将会使公司进入到理性的持续增长的阶段，这样公司才能够拥有未来。
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