我们应该看到，有四种需求在支撑未来的住宅市场，第一种是拆迁性需求；第二种是自然产生刚性的需求，结婚、离婚的需求；第三种是改善性需求；第四种是投资与投机的需求。

        ——摘自2008年8月2日焦点网《冯仑：京津双城效应与房地产发展新契机》

        

背景分析

        在人均GDP达到8000美元以后，任何一个健康的房地产市场的住宅需求量会有一个很大的缩减。这种判断基于对结构的研究，而不是简单的总量研究。

        这四种需求在不同的经济发展水平下互相有一个对应关系。一般来看，人均GDP在4000美元左右的时候，拆迁性需求和改善性需求事实上是一个市场的主导需求，而人均GDP在4000～8000美元之间时，投资投机性需求占很大的量。在这四种需求中，结婚增长、自然增长的需求是每年保持稳定的、刚性的需求。人？？？GDP到了8000美元，改善性需求和拆迁的需求基本上解决了，而投资性需求、投机性需求已经被政府拦在门外，事实上只剩下刚性的需求。这部分刚性增长的需求又被政府通过两限房、经济适用房分离一部分，脱离出正常交易市场。

        

行动指南

        房企一定要认识清楚行业发展的客观规律。如果能掌握到未来住宅市场的这四种不同需求发展变化的规律，那些定位在住宅市场的国内房地产公司就更容易知道怎样做住市场，做哪一类住宅市场。
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