阅读提示：所有鼓吹中国房地产没有泡沫的言论，都是欺骗，中国的楼市泡沫一定是世界第一的，那些衡量泡沫的指标不会在中国失效，不是不破，时候未到。这是银行信贷推动的泡沫。千万不要相信中国房价能够一直上涨或者保持高位长期不变。

        那么，中国楼市泡沫到底有多大？美国一哥们（美国著名的对冲基金Kynikos Associates创始人兼总裁查诺斯）说，“中国的房地产泡沫比迪拜严重1000倍以上”，而美国《新闻周刊》也预测，中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃。

        实际是，中国地产泡沫比之迪拜泡沫，何止大千倍？迪拜的房价才两万元，与广州持平，只相当于上海和北京的一半，随便一个一线城市就是迪拜的好多倍，而中国还有几千个县城，无数的二、三、四、五线城市，以中国之大，迪拜之小，中国的地产泡沫我看是迪拜的10000倍都有可能。

        当然，千倍也好，万倍也好，都是一种比喻的说法，并不是精确的量化，我们只须知道中国地产泡沫的确很严重就是了。

        单纯从价格上，你很难说清楚泡沫到底是多少，北京4万/平方米的价格，大家都说泡沫很大，但是到底有多大，谁也说不清楚，因为你无法搞清楚多少的价格是没有泡沫的价格，是一万还是两万？

        国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。

        房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比，国际上通用的房价收入比的计算方式，是以一套住宅的价格的中值，除以家庭年收入的中值。一般认为房价收入比在3～6倍之间为合理区间。中国的房价和自己家庭的房价比，大部分都在8倍以上。在整个世界经济史上找不到比目前中国更高的房价收入比，中国的房价泡沫已经居于巅峰状态。

        北京的数据则更惊人：以80平方米一套的住房价格为中值，2010年北京4环以内单价已达3.5万元/平方米，这样的一套房子价格为280万元。北京月工资3000元为比较中位的水平，则家庭月收入（夫妻俩）为6000元，年收入为7.2万元。这样北京的房价收入比为38.8倍。即便以夫妻俩月工资均为5000元计算，房价收入比仍然高达23倍。如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和次贷危机爆发前的美国。

        租售比，是指每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300。这个比例后面的数字表示就是多少个月的租金能收回房款，1:200就是说200个月可以收回房款，这是国际上比较正常的水平，高于300个月就意味着泡沫比较严重了。2009年11月北京楼市租售比突破了1:500，达到1:525，部分区域甚至达到了1:700。

        空置率，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%～10%为合理区，在10%～20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。尽管每个开发商作宣传时，都说自己的楼盘卖得非常好，即将售完，但是看看各个城市的夜晚，新楼盘有多少家在亮灯。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%。而2010年2月19日香港《南华早报》曾刊文《空荡写字楼中已现房地产崩盘迹象》，文中称北京写字楼空置率高达50%，隐现房地产崩盘苗头。

        这三个衡量房地产泡沫的指标，各位应该并不陌生，这些数据也应当从媒体上看到过。然而，我这里真正想说的是，千万不要因为中国房地产高涨了十几年，直到今天国家高压宏观调控的情况下仍然看不到明显的走弱势头，就认为这些指标对中国是失效的。不是不爆（破），时候未到。美联储前主席格林斯潘说，泡沫只有破了才能证明是泡沫，这句话可能是对傻子而言的，在惊天的泡沫面前，只有傻子才一点感觉没有，直到见了棺材才会掉泪。

        有的人还自作聪明、煞有介事地去论证为什么三个指标对中国是失效的，给出的理由则是贻笑大方。他们说，你看，北京的房价收入比为什么失效，那是因为大多数在北京买房子的根本就不是北京本地常住居民，而是外地人乃至外国人，是投机性购房。

        这种傻话是由于没搞懂房价收入比是怎么回事，这个指标本身就没有要求必须是本地居民买房，恰恰相反，只有当外来的投机资金多了的时候，本地的房价收入比才可能大幅度提高嘛。如果都是本地居民的居住性需求，怎么可能推高房价泡沫。

        所以，外来资金购房的比例较大推高了房价收入比，恰恰是反映了这一地区的泡沫比较严重，怎么还能得出相反的结论说房价收入比会因此失效呢？

        其他几个指标也类似，它们并没有要求在只有本地居民买房的情况下进行统计。无论是谁买房，这些指标都同样可以有效地衡量泡沫。

        中国的房地产泡沫延续的时间很长啊？一点也不算长嘛。人家美国次贷危机前的房产泡沫延续20年，你中国的高房价才10年，算什么啊？即便是日本当年的房地产泡沫，也延续了好几年。所以，并不能以泡沫延续了10年就否定这是泡沫，就认为这泡沫可以不破。地产泡沫在全球范围看，恰恰是一种可以长时间延续的庞氏骗局，短的也有好几年，长的一二十年。

        中国的楼市泡沫能撑到什么时候？
请记住本书首发域名：966xs.com。966小说手机版阅读网址：wap.966xs.com