2001年竣工的上海新天地表明了旧城改造的另一种可能：文化、历史和商业如何结合。它不是纯粹去旧建新的商业主义，也不是单纯的牺牲商业的保护主义。上海新天地位于上海市中心的黄金地段，在淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。新天地占地三万平方米，建筑面积为六万平方米，由一片石库门建筑群构成。建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界定做，使这些建筑成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧入住的场所。

        1999年1月，香港人罗康瑞焚香拜佛，开始自己改造上海老弄堂的冒险之举。后来的媒体说，“所有人都认为他疯了”。

        开始改造这片后来被称为上海新天地的弄堂时，罗康瑞51岁。1948年出生的罗康瑞，其父是香港富商罗鹰石。15岁那年，罗康瑞就被父亲送到澳大利亚读书，据说，在罗康瑞待在澳大利亚的6年时间内，罗鹰石没有付过一分钱给儿子，所有的生活费用都要他通过在酒店做门童、在餐厅做服务员或者到工厂上班赚来。回到香港之后，罗康瑞先是在父亲的公司工作——罗康瑞说自己第一份工作拿到的工资是800港元，“香港一个建筑工人赚的都比这多”，而后，1971年，拿着父亲借给他的十万块钱和交给他的一个工程，24岁的罗康瑞开始自己创业。这就是后来的瑞安集团的雏形，一家小型的建筑公司。后来罗康瑞回忆自己开始创业时的经历说，他连续七年没有休过一天假，每天工作十几个小时。

        罗康瑞真正显示出自己与众不同之处是在1984年。那一年，因为很多香港商人对香港的前途判断很不明朗，在香港掀起了一阵公司迁移注册和商人移民的浪潮。1984年3月28日，香港怡和洋行董事局突然宣布，怡和集团因为对香港前途的判断问题而迁册百慕大；同时，公司将在伦敦、新加坡和澳大利亚同时挂牌上市。这一年的年底，当时的中国国务院总理赵紫阳和英国首相撒切尔夫人签订《中英联合声明》，公司迁册之风才略有缓和。但是随后，每当中英谈判出现波折，必然会带来新一轮的公司迁册和港人移民浪潮。一项统计表明，到1990年11月，香港至少已经有77家上市公司迁册到开曼群岛、百慕大等地。

        而香港地产界的后生小子罗康瑞反其道而行之，反而开始北上考察中国大陆的市场，并且在1985年正式宣布进入内地市场——此时罗康瑞已经有了政治身份，香港基本法咨询委员会委员，凭借这个身份，罗康瑞在上海编织起了自己的政府关系网。1996年拿下卢湾区政府批给他的52公顷太平桥地区地皮，则成为罗康瑞和瑞安集团的关键一役。

        罗康瑞的第一步就是改造一片位于商业中心淮海中路旁的的老街区。《金融时报》描述罗康瑞要动工的这片土地说：该地区由弄堂（即狭窄的小巷，巷子两侧是石库门房子）组成，占地约3万平米，居住着大约2380户中国家庭。该地区已明显年久失修，埋没在新建豪华酒店和未来主义风格摩天大厦的阴影之中。在目前保留下来的弄堂里，晾挂的衣物一字排开，如同家家户户悬挂的彩旗，洗漱设施都在户外。一排排的水槽排列在弄堂两侧，为了防止邻居盗用，水龙头都上了锁。房屋的院子内摆满了数百户住家的自行车。居民们通常会在弄堂里临时支张桌子吃饭，在这里压根就谈不上什么私人空间。

        但是罗康瑞却下定决心要让这片步行10分钟就可以环绕一圈的老街区重焕新生。甚至不仅仅是重焕新生，他要让它的商业魅力不亚于毗邻的淮海中路。他邀请住在波士顿的美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所来为自己的改造计划提供咨询建议，“其他人都希望把这一地区推倒重建，但是他们要我立即前往上海”。罗康瑞为本·伍德和他的同行们开出的价钱是3000万人民币，他的要求是尽可能保留该地区的历史特色，同时又让它对大公司和奢侈品品牌具备商业上的吸引力，他想要一朵与众不同的花，但无论这朵花多么与众不同，一个必要条件是它必须能招来蜜蜂。不然这个项目就毫无意义。

        本·伍德的建筑设计事务所赢得了这个项目，尽管“建筑重建并维持原有规模……涉及到的工作量，使我们提出的方案在目前最为昂贵，同时明显是回报最低的”。

        后来媒体报道说，“在研究了1000个小时上海的旧建筑后，设计师们决定在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。”

        而一些地区的石库门已经被时间和人为的破坏摧毁得面目全非，为了达到旧建筑的效果，瑞安公司从档案馆找到了当年由法国建筑师签名的原有图纸，按照图纸来还原建筑。

        但“这并不是‘忠实的’复原重建。我不是一个保护主义者。我的目的是尊重……这一地区的特色风貌，但要创建一种商业上可行的居住环境。”本·伍德说。他们加固楼体、翻修外观、加装窗户，改造水电系统，加装地底光纤电缆和空调系统，几乎全面改造了内部结构，让公司和品牌可以入驻。他们甚至专门从德国进口一种昂贵的防潮药水，像打针似地注射进墙壁的每块砖和砖缝里。这样折腾一番之后，“新天地”每平方米的造价达到了2万元。而为了动迁这一地块上2300多户、8000多名居民，瑞安集团还要付出6亿元人民币的动迁费。有报道说，为了改造新天地，罗康瑞投入了他全部资产的一半，14亿人民币。

        这场豪赌最终以罗康瑞完胜结尾。精明的罗康瑞把新天地的竣工日期定在2001年6月30日。因为7月1日就是中国共产党成立80周年庆典，而中国共产党一大会议旧址，就在新天地里面，罗康瑞丝毫未动，原样保留。10月份则是上海APEC会议。后来罗康瑞得意地对媒体说：“庆祝建党80周年，中央的高级领导都会到一大会址，不用宣传全国知道；APEC会在上海开，各国总统元首会到上海来，有6000多名外国记者，不用宣传你也宣传了。”果然，中国国家主席江泽民、俄罗斯总统普京、新加坡总理吴作栋都光临了罗康瑞的“新天地”。这些照片被瑞安集团妥善保存着，一有需要，就可以拿出来展示。而各个时髦的餐厅、咖啡厅、服装店、饰品店和酒吧，都开始陆续进入新天地。

        后来，作家凌志军在他的书《变化》中将新天地作为中国“新人类，新生活”的一个例证写了出来：“大多数上海人都会把这块地方介绍给从外地来的朋友：‘去吧，你一定喜欢，在那里喝咖啡就像在巴黎街头一样。’年轻人毫不掩饰他们心中快乐的消费主义倾向，相信新的生活就在这里……历史学家说它‘看上去旧意浓浓’，新闻记者说它‘别样的风华’，作家们说它是‘上海的一个童话’，经济学家说它‘提供了二千零九十三个就业岗位’。石库门博物馆是用下面这句话来描述它的：‘中老年人感到它很怀旧，青年人感到它很时尚，外国人感到它很中国，中国人感到它很洋气’。”

        罗康瑞则留了一手，他规定，自己的新天地房屋只出租不出售。“一卖给这些商户就没法控制了。我坚决不能卖。”罗康瑞说。这会让他的投资回收非常缓慢，但是后来在另一个场合，他说出了自己心中的如意算盘：“但这里我有52公顷的地呀，我边上的房子卖得很好，每平方米2500美元，是上海的最高价。”

        在规划新天地的同时，罗康瑞就开始在新天地旁边规划修建翠湖天地公寓，这也是他的太平桥地区重建项目的一部分。翠湖天地第一期5幢公寓楼在2003年竣工，共有277套公寓房。它的房价1999年前开盘时是3229美元/平方米，2005年价格涨到了8611美元/平方米。而这只是罗康瑞手中52公顷土地中的一部分而已。

        上海新天地让罗康瑞一战成名。尽管瑞安集团在香港地产界只能算后期之辈，但是据说连李嘉诚和新鸿基的郭炳湘这样的地产大亨见到罗康瑞，也拍拍他肩膀，赞扬说，这么早就想到进入大陆市场，好样的。

        上海新天地成了和外滩、徐家汇一样的上海地标，也成了罗康瑞的成名之作。在他全球的社交场所，经常有人走过来，对罗康瑞说“我刚刚去过上海，看到了你的‘新天地’。”罗康瑞自己也说“‘新天地’可能是我一生的事业中最重要的一块了。”

        新天地这样的旧城改造，既能讨得政府和市民欢心，又能带来切实得商业利益，一时之间，全国各地城市，纷纷邀请罗康瑞到自己的城市来旧城改造，建设一片新天地。罗康瑞也毫不客气，在杭州的西湖边建起了新天地，在重庆建起了新天地，在武汉的长江边也建起了新天地。而且在每个地方，即使难以再现上海新天地的盛况，也都成了当地的显赫地标。罗康瑞也成了中国大陆举足轻重的地产大亨，总是一袭中式衣装，文质彬彬出现在媒体上，大谈“关系”之道、文化地产。
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